Kopen op plan of sleutel-op-de-deur: wat als de bouwfirma failliet gaat?

23 januari 2024

Een woning of appartement kopen vóór het gebouw er goed en wel staat? Dat kan interessant zijn. Maar wat als de bouwfirma vervolgens failliet gaat, terwijl de werken nog in uitvoering waren? Hoe bent u dan beschermd? Wel, daar zorgt de wet-Breyne voor.

Het risico dat een bouwfirma de boeken neerlegt terwijl ze uw woning of appartement bouwt, is vandaag allesbehalve onbestaande. In 2023 gingen in België ruim tweeduizend bouwondernemingen failliet. Gelukkig geldt sinds 1971 de wet-Breyne in ons land, die u als bouwheer van een te bouwen woning of appartement uitgebreid beschermt, op allerlei vlakken.

Hoe beschermt de wet precies?

Om te beginnen, op het vlak van de prijs. De overeengekomen prijs omvat de totale kosten die nodig zijn om het pand bewoonbaar te maken. De prijs is enkel te herzien als de materialen en lonen duurder worden tijdens de bouw en als het contract een herziening überhaupt toelaat.

De bouwpromotor (bijvoorbeeld een aannemer of projectcoördinator), die zich ertoe verbindt om uw woning of appartement te (laten) bouwen, kan ook maximaal 5% voorschot vragen. De rest van het prijskaartje betaalt u in schijven, in functie van afgeronde fasen van het project. Daarbij doet u wel zeker één betaling aan de promotor vooraleer de bouw voltooid is.

Ook belangrijk: de werken moeten een begin- en einddatum hebben. En de datum van oplevering moet duidelijk vermeld staan in het contract zelf. Eerst krijgt u uw woning of appartement voorlopig opgeleverd. U kan dan nagaan of het pand volgens het plan en lastenboek is gebouwd, of de werken juist zijn uitgevoerd en of er geen gebreken zijn. Minstens een jaar later volgt dan de definitieve oplevering, waarbij u definitief aanvaardt.

Wat als het toch fout gaat?

Wat gebeurt er als uw bouwpromotor failliet gaat? Of wanneer de werken niet tijdig voltooid zijn? Als de bouwpromotor erkend is, moet die een borg stellen bij de Deposito- en Consignatiekas, ter waarde van 5% van de prijs van het gebouw. Zijn de werken niet (tijdig) voltooid, dan krijgt u van die borg het geld dat u toekomt door het geleden nadeel.

Gaat het om een niet-erkende aannemer? Dan moet die een voltooiingswaarborg stellen voor 100% van de waarde van het pand, waarbij een bank zich borg stelt voor de voltooiing van het huis. U krijgt dus op z’n minst het geld om de woning of het appartement te laten afwerken.

So far, so good, maar …

Op zich biedt de wetgever dus inderdaad een goede bescherming, ook als de bouwfirma de boeken neerlegt. Maar sommige bouwpromotoren durven wel eens een loopje nemen met de gangbare manier van werken, waardoor de wet-Breyne niet langer van toepassing is, waarschuwt Testaankoop op zijn website.

De bouwpromotor kan u bijvoorbeeld vragen om een coördinatieovereenkomst te ondertekenen. Daarmee verbindt de tegenpartij zich enkel om het werk van de betrokken aannemers te coördineren. Of de promotor vraagt om rechtstreeks contracten met de onderaannemers af te sluiten. En ook als u enkel een winddichte ruwbouw kan kopen, waarna u een contract sluit met een zusterbedrijf voor de afwerking, geldt de wet niet.

Teken dus enkel een contract waarmee de bouwpromotor zich ertoe verbindt een afgewerkte woning te (laten) bouwen of te verschaffen. Vraag daarbij ook een bewijs van de borgtocht of waarborg. Zo blijft u beschermd door de wet-Breyne, met op z’n minst de financiële garantie dat uw woning of appartement afgewerkt raakt.