Strengere beoordeling woonkredieten door banken laat sporen na

16 november 2017

De banken komen minder makkelijk over de brug met een hypotheeklening. In vergelijking met tien jaar geleden keuren ze meer aanvragen af. Vooral wie meer dan 80% van de waarde van zijn pand wil lenen, heeft het moeilijker om aan een krediet te komen. Nochtans zorgen ze in de praktijk niet voor meer wanbetalingen, zeggen onderzoekers van de KU Leuven en vastgoedontwikkelaar Immpact.

Van 1995 tot 2006, voor de crisis, werd gemiddeld 82 procent van het aantal aanvragen voor een hypothecaire lening voor de aankoop van een woning goedgekeurd. Bij nieuwbouw liep dat zelfs op tot 86 procent. Dat daalde van 2013 tot 2016 tot respectievelijk 65 en 72 procent.

Vooral mensen die meer dan 80% van de waarde van hun woning willen lenen, kregen moeilijker een krediet. Het aantal leningen van meer dan 90 procent van het aankoopbedrag daalde vorig jaar zelfs met 21 procent in vergelijking met 2012, leert het onderzoek.

En wie toch een krediet kreeg, moest er een hogere intrestvoet voor betalen. "Een gezin dat 95 procent van de waarde van zijn woning leende over een periode van 30 jaar, zag zijn interestvoet verhogen ten opzichte van gezinnen met kortere looptijden en lagere quotiteiten. Hierdoor konden zij ruim 15.000 euro minder lenen met dezelfde maandelijkse afbetalingen dan voor de verstrenging. Het gevolg is dat dit segment sterk aan populariteit heeft ingeboet", stelt vastgoedeconoom Sven Damen van de KU Leuven.

Nochtans leert onderzoek dat bij dit soort woonkredieten niet noodzakelijk sprake is van meer wanbetalingen. Het risico neemt pas toe bij kopers die meer dan 100 procent lenen.

Immpact stelt dan ook voor om meer rekening te houden met de reële woonkosten. "Om te zien hoeveel je kan lenen, kijken de banken vandaag vaak naar je maandelijks inkomen minus het afbetalingsbedrag. Of je maandelijkse verbruikskosten nu hoog of laag zijn, daarmee wordt meestal geen rekening gehouden. Nochtans zou juist dat een interessant element zijn om rekening mee te houden bij het verstrekken van een lening", zegt topman Philippe Janssens.

Zo zijn er volgens het Immpact-onderzoek van de KU Leuven gigantische verschillen in woonkosten: tussen appartementsbewoners en eigenaars van een huis, maar ook tussen bestaand vastgoed en nieuwbouw. "Een gezin in een appartement geeft gemiddeld 20,6 procent minder uit aan energiekosten dan eenzelfde gezin in een huis. Dat komt vooral omdat een gemiddelde flat kleiner is dan een gemiddeld huis. Maar zelfs als we van gelijkaardige oppervlaktes uitgaan, valt de woonkost nog altijd 8 procent lager uit bij eigenaars van een appartement. Kijken we naar nieuwbouw dan zien we een verschil van 15 procent in vergelijking met oudere woningen", aldus nog Janssens.

De promotoren van de studie vrezen dat een verhoging van de rente, gecombineerd met een strengere kredietpolitiek van de banken, de vastgoedmarkt zou kunnen ontwrichten. Met hun studie willen ze dan ook voorkomen dat de overheid en de Nationale Bank strengere voorwaarden opleggen aan de banken indien die leningen toestaan die meer dan 80% van de waarde van het pand bedragen.