Een woning kopen of verkopen: deze documenten zijn noodzakelijk

6 januari 2023

Gianni D’Angelo

Wilt u een woning kopen of verkopen, dan komen daar heel wat documenten bij kijken. Welke zijn het, hoe bekomt u ze en wie overhandigt wat? Een overzicht van de belangrijkste documenten die u als koper nodig heeft zodra u een woonlening heeft afgesloten.

EPC

Vanaf dit jaar zijn de regels rond het energieprestatiecertificaat (EPC) van een woning weer wat strikter geworden. Sinds 1 januari moeten nieuwe eigenaars van woningen met EPC-label E of F in Vlaanderen hun aangekochte woning binnen de vijf jaar na aankoop grondig energetisch renoveren tot minimum EPC-label D. Via het EPC weet de koper wat de energetische kwaliteit van de woning is. Voor het afsluiten van een hypothecaire lening is dat belangrijk.

Een officieel EPC bekomt u als verkoper via een energiedeskundige type A erkend door de het Vlaams Energieagentschap. De kostprijs van dat document varieert naargelang de energiedeskundige. Doorgaans kost een EPC 110 tot 250 euro.

In het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest hebben ze het over een EPB (Energie Prestatie Binnenklimaat). Dat document is verplicht bij de verkoop van een woning groter dan 18 m² of van een kantoor groter dan 500 m². Het EPB is opgedeeld in drie modellen: voor nieuwbouw, voor oudere en eventueel gerenoveerde woningen, en voor kantoren. Een officiële EPB-keuring mag alleen door ‘EPB-certificateurs’ gebeuren die erkend zijn door Leefmilieu Brussel. Zo’n certificaat kost gemiddeld 110 tot 250 euro.

Keuring elektrische installatie

De verkoper moet de koper een keuringsverslag van de elektrische circuits overhandigen. Dat document moet voorkomen dat door een defect in die circuits een kortsluiting ontstaat die een brand of elektrocutie kan veroorzaken. Het document is verplicht in heel België. Voor woningen waarvan de elektrische installatie in gebruik is genomen vóór 1981, moet de verkoper de elektrische keuring laten uitvoeren voor het ondertekenen van de notariële akte. Voor alle installaties geplaatst na 1981 verplicht de wet particulieren om die installaties elke 25 jaar periodiek te laten keuren. Voor installaties die vóór 1981 zijn geplaatst, zijn periodieke controles niet verplicht als de installatie niet aanzienlijk is uitgebreid.

Een geldig keuringsverslag is een gelijkvormigheidsverslag gebaseerd op het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (AREI). Alleen een door de FOD Economie erkend controleorganisme mag de keuring uitvoeren. Een keuringsdocument kost doorgaans150 tot 200 euro.

Bodemattest

Wie een woning verkoopt – en dus de grond waarop de woning zich bevindt – moet in België een bodemattest aanvragen. Vaak gebeurt dat door de notaris. Zo’n attest is nodig voor de ondertekening van het compromis. De verkoopovereenkomst of het compromis is bepalend voor de notariële akte. In Vlaanderen reikt de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM) die attesten uit. De prijs voor een bodemattest kan sterk verschillen en hangt onder meer af van de grootte van het perceel en of er een bodemonderzoek nodig is. In Vlaanderen betaalt u voor een bodemattest zonder bodemonderzoek 55 euro voor een volledig kadastraal perceel of 222 euro voor een deel van een kadastraal perceel.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest neemt het Brussels Instituut voor Bodembeheer (BIM) die taak op zich. Bij het BIM bedraagt het basisprijs voor een bodemattest 39 euro. Daarnaast zijn er, zonder bodemonderzoek, meerprijzen mogelijk tot 500 euro.

Stedenbouwkundig uittreksel

De gemeente beschikt over heel wat info over de te kopen en verkopen woning. Voor een vergunningen- en plannenregister kunt u terecht bij de dienst Ruimtelijke Ordening, onder meer voor een omgevings- of stedenbouwkundige vergunning. Die vergunning laat u bijvoorbeeld toe om bepaalde bouwwerkzaamheden uit te voeren. Per gewest is de reglementering anders. De notaris doet in de meeste gevallen de aanvraag voor het uittreksel. De prijs verschilt van gemeente tot gemeente.

Kadastrale legger en kadastraal plan

Ook op de lijst van officiële verplichte documenten en attesten bij de verkoop van een woning staat de kadastrale legger en het kadasterplan. De eigenaar, dus de verkoper, moet over die documenten beschikken als hij zijn woning van de hand doet. De kadastrale legger bevat de gegevens van de eigenaar, details over het pand, het jaar waarin de woning is gebouwd en de exacte oppervlakte. Al die info in de vorm van illustratie is het kadastraal plan.

De kadastrale legger en het kadastraal plan zijn te bekomen via de FOD Financiën. U kan dat digitaal aanvragen via MinFin. Via CadGIS is het mogelijk om het Belgische kadastrale percelenplan gratis te raadplegen en er een afdruk van te maken. Voor gegevens van de kadastrale legger varieert de prijs via MyMinFin tussen nul en een tiental euro. Zowel de notaris als de vastgoedmakelaar kunnen die documenten opvragen.

Specifieke documenten voor een appartement

Wie een appartement verkoopt heeft enkele specifieke documenten nodig. In de eerste plaats gaat het om de jaarbalans en de verslagen van al de vergaderingen met de mede-eigenaars van de voorbije drie jaar. Die verslagen bevatten onder meer de taken en werkzaamheden van de raad van mede-eigendom. Daarnaast staat ook de uitoefening van de taken erin vermeld. In een flatgebouw zijn er immers gemeenschappelijke delen waarvan een verkoper van een appartement mede-eigenaar is. Over die gemeenschappelijke delen neemt hij samen met de andere mede-eigenaars van het gebouw beslissingen. Voor een koper zijn die genomen beslissingen van belang. Zo komt hij bijvoorbeeld te weten of er grote kosten op stapel staan.

De jaarbalansen en de verslagen van bovengenoemde vergaderingen kan een verkoper in principe gratis verkrijgen via zijn syndicus.

Asbestattest

Een verkoper van een woning in Vlaanderen gebouwd vóór 2001 is verplicht de koper een asbestattest voor te leggen. Dat attest is een asbestinventarisatie van een gebouw. Daarin staan gegevens over de aanwezigheid van asbest in het gebouw. Het geeft ook aan of het asbestveilig is. Zo komt de koper te weten welke materialen of gebouwonderdelen asbest bevatten en wat de toestand van het asbest is. Het attest bevat ook advies over hoe hij het asbesthoudende materialen veilig kan beheren of verwijderen.

Voor een officiële asbestinventarisatie zorgt een door OVAM gecertificeerd asbestdeskundige. De prijs van een asbestattest is afhankelijk van de grootte van het huis en het aantal staalnames. Voor een groot huis zijn meer staalnames vereist. De prijs schommelt tussen 400 en 850 euro. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in het Waalse Gewest is een asbestattest niet verplicht bij de verkoop van een woning.

Postinterventiedossier

Bij de verkoop van een woning is er een overdracht van het postinterventiedossier (PID), van de verkoper naar de koper. De overhandiging van dat PID krijgt een vermelding in de akte die de overdracht van het gebouw bevestigt. In een PID staan allerlei zaken die nuttig kunnen zijn voor de veiligheid en de gezondheid van de mensen die later werkzaamheden zullen uitvoeren aan het gebouw. Denk aan onderhoud en herstellingen, verbouwingen of sloopwerken.

Het postinterventiedossier is alleen verplicht bij de verkoop van een woning of appartement waarvan de bouw is begonnen na 1 mei 2001 of waaraan werken zijn uitgevoerd sinds 1 mei 2001. De opmaak en aanvulling van een PID gebeurt door de eigenaar als hij de werken zelf heeft uitgevoerd, of door de aannemer of de veiligheidscoördinator als er meer dan één aannemer is. De kosten zijn voor rekening van de eigenaar van de woning of de bouwheer, dus de verkoper, bij de verkoop van de woning. Een PID laten opmaken, kost tussen 500 en 1.000 euro.

Tip: Hier vindt u uit welke hypothecaire lening het best bij u past