Acht tips voor een optimale vastgoedportefeuille

18 juni 2024

Tom Dejonghe

Als u uw geld niet alleen op de beurs belegt, maar ook in vastgoed, loopt u minder risico. Maar hoe optimaliseert u uw vastgoedportefeuille? Spaargids noteerde acht tips bij Geert Berlamont, gedelegeerd bestuurder van Dewaele Vastgoedgroep.

1. Kijk eens in de spiegel

Investeert u in vastgoed om het te verhuren? Wees dan eerlijk met uzelf over uw capaciteiten als verhuurder. Kan u de betaling van de huur zelf opvolgen? Stuurt u tijdig een aanmaning naar uw huurders? Indexeert u correct het huurgeld? Kan u technische problemen oplossen? Dan bent u duidelijk in staat uw patrimonium zelf te beheren. Lukt het u niet altijd? Dan kunt u hiervoor ook een externe partner inschakelen, zoals een immokantoor.

2. Wees wettelijk en fiscaal helemaal mee

“Elk jaar voert de overheid heel wat fiscale wijzigingen door”, zegt Berlamont. “Zo kan u tegenwoordig panden verhuren mét btw, die u dan kan recupereren. Maar ook de wetgeving rond de woonkwaliteit verandert geregeld. En elk gewest heeft zijn eigen huurregelgeving.” Over al die wijzigingen bent u maar beter mee, want ze kunnen u geld kosten … of opbrengen.

3. Investeer vooral met uw hoofd

Als u in te verhuren vastgoed wilt investeren, laat u zich beter niet door emoties leiden. “Houd dan vooral rekening met de cijfers en de wensen van de huurders waarop u mikt. Niet zozeer met uw eigen noden, want u gaat er niet zelf wonen. Tenzij het natuurlijk om uw eigen vakantiewoning gaat.”

4. Praat met de volgende generatie

Vastgoedportefeuilles gaan vaak over van generatie naar generatie. “Maar kinderen zijn niet altijd even erg in vastgoed geïnteresseerd als de ouders die het aan hen willen overlaten. Ga dus het gesprek aan over hun wensen en weet dat er technieken bestaan om de belastingdruk door successierechten te minimaliseren, als u tijdig anticipeert.”

5. Ga voor nieuw vastgoed om te verhuren

Want hoe beter de kwaliteit van het pand, hoe beter uw relatie met uw huurder. “Als de woning nieuw is, klaagt de huurder niet en onderhoudt hij de woning goed. Het gebouw levert ook een hogere meerwaarde op, wanneer u het later opnieuw verkoopt.

6. Reken uzelf niet rijk

“Bij een probleem met hun vastgoed gaan sommige eigenaars ervan uit dat het daarbij zal blijven”, aldus nog Berlamont. “Terwijl dan soms net een cascade aan problemen, onderhoudskosten en financiële lasten volgt. Beoordeel realistisch of uw vastgoedportefeuille rendabel genoeg is, waarbij u rekening houdt met het rendement ná aftrek van de kosten.”

7. Licht ook uw vastgoedportefeuille geregeld door

“Beleggers spreken elke drie maanden met hun private banker over hun roerend vermogen, maar laten na om ook hun onroerend vermogen grondig door te lichten. Probeer een klare kijk te behouden op uw vastgoed. Doe dat met oog voor de lange termijn, bijvoorbeeld in samenspraak met de kinderen.”

8. Leen voor uw vastgoedaankoop

“Stel: u wil een nieuwbouwappartement van 250.000 euro kopen én u hebt 250.000 euro cash. Ofwel koopt u dan één appartement volledig zelf, maar beter koopt u er twee van 250.000 euro, waarvan u telkens de helft zelf betaalt en de helft financiert.”

U doet dat bijvoorbeeld met een lening van 250.000 euro op 15 jaar aan 3% rente. U betaalt dan een maandelijkse aflossing van afgerond 1.720 euro – of 860 euro per appartement. Die uitgave compenseert u met het huurgeld. “Reken daarbij zeker op 1% huurindexatie per jaar”, besluit Berlamont.

Tip: kies alvast de best passende woonlening