Kan u 100% (of meer) voor uw woning lenen?

6 juni 2024

Tom Dejonghe

Als u een hypothecaire lening wil afsluiten voor een woning, mag de bank u een lening geven voor maximaal 90% van de aankoopwaarde. Het is te zeggen: dat is de algemene richtlijn die de Nationale Bank van België al enkele jaren geeft aan de financiële instellingen. Maar uitzonderlijk kan u toch een lening krijgen voor 100% van de aankoopwaarde – of meer. Wanneer is dat zo?

Omdat hypothecaire leningen voor 90% tot 100% of meer van de aankoopwaarde risicovoller zijn voor de banken, bepaalt de Nationale Bank hoe zwaar die leningen bij de banken mogen doorwegen op hun totale volume aan hypothecaire leningen. Over hoe dat precies zit, kregen we uitleg van John Romain, oprichter van Immotheker Finotheker.

Hoeveel leningen van 90% tot 100%?

Koopt u uw eerste woning, gaat u die zelf bewonen en ging u nog nooit een hypothecaire lening aan? Van het totale bedrag dat banken aan die ‘doelgroep’ toekennen via hypothecaire leningen, mag er 35% gaan naar kredieten van meer dan 90% van de aankoopwaarde. Amper 5% van die 35% mag dienen voor hypothecaire kredieten van meer dan 100% van de aankoopwaarde.

Is het niet de eerste woning die u koopt, maar gaat u die wel zelf bewonen? Van het totale kredietbedrag voor die klanten mogen banken 20% gebruiken voor hypothecaire leningen van 90% tot maximaal 100% van de aankoopwaarde.

Met andere woorden: of u 100% of meer kan lenen, hangt onder meer af van hoeveel de bank in totaal al toekende voor dossiers van 90 tot 100% of meer van de aankoopwaarde bij ‘eerste kopers’.

Banken zijn nog voorzichtiger dan toegelaten

Maar wat blijkt? In de praktijk zijn de banken strenger dan de Nationale Bank vraagt. Het aandeel van de hypothecaire leningen voor 90% tot 100% van de aankoopwaarde bij een eerste woning bedraagt bij de Belgische banken gemiddeld 22 à 23%: flink lager dan de toegelaten 35%. Het probleem is namelijk dat de banken al die hypothecaire leningen van meer dan 90% moeten compenseren met leningen tot 90%.

“Voor elk miljoen euro dat banken hypothecair toekennen aan ‘eerste kopers’ die meer dan 90% van de aankoopwaarde vragen, moeten ze een totale extra productie van 1.857.143 euro aan hypothecaire kredieten leveren die minder dan 90% van de aankoopwaarde afdekken”, zegt Romain. “Anders behalen de banken de percentages niet die de Nationale Bank hen oplegt. En dus zijn ze niet happig om kredieten toe te kennen voor 90 tot 100% of meer van de aankoopwaarde.”

Wanneer maakt u kans?

Om 100% van de aankoopwaarde van een woning te kunnen lenen, moet de woning om te beginnen al evenveel waard zijn als wat u ervoor wenst te lenen. Wilt u een krediet van 300.000 euro voor een eerste woning en is de waarde ervan onafhankelijk op 250.000 euro geschat? Dan kan u maar maximaal 250.000 euro lenen. Is de woning 300.000 euro waard, dan leent u in principe tot 300.000 euro.

Tegelijk bekijkt de bank hoe zwaar uw lasten doorwegen tegenover uw inkomen. Beslaan uw lasten (zoals al uw leningen) meer dan 50% van uw inkomen en wilt u 90 tot 100% of meer van de waarde van een woning lenen? Dan zit u volgens de Nationale Bank in de risicosegmenten waarvoor ze aan de banken een maximaal percentage van 5% van de totale kredietproductie oplegt. De bank zal dan vragen om de verhouding tussen uw lasten en uw inkomen te verkleinen, bijvoorbeeld naar 40 % of minder. Als de verhouding te hoog blijft uitkomen, zal de bank maar zelden de lening toekennen.

Wat doet u dan het best?

Stel uzelf de vraag wat u ervoor over hebt om het huis te kopen. En wat u zelf kan doen om de verhouding tussen uw lasten en inkomen te veranderen. Kan u bijvoorbeeld uw andere lasten verminderen?

Als u een bescheiden inkomen hebt, komt u eventueel ook in aanmerking voor een sociale lening. Daarmee leent u mogelijk 100% van de aankoopprijs (inclusief de kosten). Maar de vraag is natuurlijk ook of u wel 100% van de waarde van uw woning wil lenen. Hou er rekening mee dat leenlasten beter niet te zwaar doorwegen.

Tip: kies de voordeligste woonlening