Is het verstandig om grond en woning apart te kopen?

9 november 2022

Gianni D’Angelo

‘Splitskopen’ is een term die huizenjagers wellicht wel kennen. Het gaat erom dat je de woning en de bouwgrond apart aankoopt. Voor wie beperkte mogelijkheden heeft voor eigen inbreng, kan dat een opportuniteit betekenen. Maar niet alle banken staan open om voor zo’n ‘splitskoop’ de nodige leningen te verstrekken. Ook Febelfin, de federatie van de financiële sector, heeft er vragen bij.

“Het financieren van een woonproject waarbij de grond gedurende een bepaalde periode eigendom blijft van een derde partij brengt op een aantal vlakken verhoogde risico’s mee, niet alleen voor de kredietgever, maar ook voor de kredietnemer”, zegt Febelfin. “Om een correct oordeel te kunnen vellen over zo’n splitskoopconstructie moet u hoe dan ook eerst inzage krijgen in de concrete contractuele voorwaarden en modaliteiten.” Febelfin heeft tot dusver nog geen ‘splitskoop’-overeenkomsten gezien. Om die reden kan de federatie alleen enkele algemene principes rond het concept meegeven.

Insolventie grondeigenaar

Bij ‘splitskopen’ blijft de grond waarop uw aangekochte huis staat een bepaalde periode eigendom van een derde partij. U spreekt met de grondeigenaar af dat u de grond op een later tijdstip aankoopt. Maar daarbij moet u zich de vraag stellen wat er gebeurt bij insolventie of faillissement van de grondeigenaar tijdens de periode die aan de verkoop voorafgaat. De grond komt dan in het faillissement terecht waarbij af te wachten valt hoe de curator die zal realiseren. Dat risico is uiteraard ook in eerste instantie voor de kredietnemer, die riskeert de grond niet te kunnen aankopen. Die heeft daartoe immers de middelen nog niet. Dus dreigt hij zijn woning te moeten verkopen.

Meteen rekening houden met toekomstig krediet

“Bij het solvabiliteitsonderzoek van het krediet voor aankoop of oprichting van het gebouw is het zeer waarschijnlijk dat de kredietgever ook al rekening zal houden met de aankoopprijs van de grond, ook al zal de aankoop maar op een later tijdstip plaatsvinden”, aldus Febelfin. “Het is dus niet noodzakelijk zo dat de ‘uitgestelde’ verkoop van de grond wat meer financiële ademruimte geeft aan de kredietnemer bij aanvraag van het krediet voor het gebouw. Wanneer een kredietgever immers een krediet geeft voor de aankoop van het gebouw, mag u veronderstellen dat hij ook ‘genoodzaakt’ zal zijn het krediet te verschaffen voor aankoop van de grond. Het kredietonderzoek dient dus best al rekening te houden met dat toekomstige krediet. Dat er al dan niet een tweede krediet nodig zal zijn, hangt af van de financiële middelen van betrokkenen op dat moment.”

Zekerheidsbevestiging door de grondeigenaar

Febelfin geeft aan dat kredietgevers doorgaans niet akkoord zullen gaan met een hypotheek of een hypothecair mandaat dat alleen geldt voor het gebouw. “Vaak zal de kredietgever ook een hypotheek of mandaat vragen van de grondeigenaar. Dat zou dus betekenen dat de grondeigenaar moet tussenkomen bij de zekerheidsvestiging. In de hypothese dat de kredietnemer zijn krediet niet kan terugbetalen tijdens de periode van gesplitste eigendom, zal de kredietgever immers moeten overgaan tot uitwinning van het gebouw. Wanneer de grond echter niet begrepen is in de uitwinningsprocedure zal dat een negatief effect hebben op de waarde van het gebouw.”

Hogere kosten

Febelfin laat weten dat bij een ‘splitskoop’ de kosten wellicht ook hoger uitvallen. “Na de contractueel afgesproken periode van gesplitste eigendom dient er immers een overdracht van de grond te gebeuren, wat bijkomende (notaris)kosten impliceert in vergelijking met een gebruikelijke krediettransactie.”

Evoluerende prijs voor de grond

Een gesplitste aankoop van een woning kan uiteindelijk ook duurder zijn voor de kredietnemer. “Hoeveel duurder hangt uiteraard af van de concreet gemaakte afspraken, zoals bijvoorbeeld een contractueel vastgelegde indexering van de prijs van de grond”, aldus nog Febelfin. “Indien de marktevolutie echter omgekeerd is en er een stabilisering of zelfs een daling van de prijzen zou zijn, dan zal de consument zo misschien een hogere prijs betalen voor de grond.” Febelfin heeft geen cijfers over de evolutie van het aantal splitskopen in ons land. “Maar rekening houdend met de geciteerde risico’s vermoeden wij dat het veeleer een marginaal verschijnsel is.”

Tip: Hier vindt u de tarieven die banken recentelijk vroegen voor hypothecaire leningen

Tip: Hypothecaire leningen vergelijken

https://www.spaargids.be/sparen/vergelijk/hypothecaire-leningen.html