Mythe of feit: een huis huren in plaats van kopen is weggesmeten geld

23 januari 2023

Een huis kopen of een huis huren: wat is het beste? Een huis huren, is geld weggooien, klinkt het wel eens. Maar is dat zo? En als je een huis koopt, moet je dan niet decennialang de hand op de knip houden om alle kosten betaald te krijgen?

We maken een simulatie met twee koppels, waarbij iedereen 35 jaar oud is. Het ene koppel huurt, het andere koopt. Het gaat om een koppel uit een Vlaamse centrumstad en om panden met een aankoopprijs van 348.064 euro. Dat was volgens de Notarisbarometer in 2022 de gemiddelde aankoopprijs.

Kopen

In het kader van een hypothecair krediet vragen de banken dezer dagen doorgaans 10% tot 20% eigen inbreng. In ons voorbeeld krijgt het eerste koppel bij de bank een hypothecair krediet dat 80% van de aankoopsom bedraagt: 278.451 euro. Op het moment dat ze het krediet afsluiten, in januari 2023, bedraagt de rente op een hypothecair krediet met een looptijd van vijfentwintig jaar en een vaste rentevoet volgens de Rentebarometer van Immotheker 3,44%.

Gedurende vijfentwintig jaar betaalt het koppel per maand 1.377 euro aan de bank. Bij een rentevoet van 3,44% bedragen de totale intresten 134.698 euro. Het totaalplaatje aan de bank tikt af op 413.149 euro.

Ook de notaris rekent kosten aan. Volgens notaris.be zijn de kosten voor de aankoop van het huis (registratiebelasting, rechten, ereloon, administratieve kosten, kosten overschrijving en btw) samen goed voor 15.073 euro. De notariskosten voor het krediet bedragen 7.386 euro.

De onroerende voorheffing bedraagt 912 euro per jaar, lezen we af op de simulator van de Vlaamse Belastingdienst. 22.800 euro daarvan voldoet het koppel al tijdens de afbetaling van de lening. We maken hier abstractie van het feit dat onroerende voorheffing jaarlijks wordt geïndexeerd.

De verzekeraar (in ons voorbeeld berekend via Cardif BNP Paribas Group) stelt voor om de schuldsaldoverzekering in één keer te betalen voor de volledige looptijd: 8.541 euro.

Na vijfentwintig jaar is de lening afbetaald. Dan zijn de gezinsleden 60 jaar. Als we ervan uitgaan dat beiden hun 85ste verjaardag mogen vieren, dan moeten ze na de aflossing van de lening nog 25 jaar onroerende voorheffing betalen. Met 912 euro per jaar komt dat opnieuw neer op 22.800 euro, zonder indexatie in rekening te brengen. Omdat die moeilijk correct in te schatten zijn, laten we de onderhouds- en renovatiekosten achterwege.

Tip: Hier vindt u de voorstellen voor een woonlening die lezers van Spaargids kregen van hun bank

Huren

Voor een gehuurd huis telt de berekening minder parameters. Ons koppel heeft besloten om hun hele leven een huis te huren. Volgens de meest recente cijfers van de Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB) bedroeg de gemiddelde huurprijs in Vlaanderen in het voorjaar van 2022 gemiddeld 1.085 euro per maand voor een vrijstaande woning.

Betaalt het koppel dat huurbedrag, dan heeft het na 25 jaar 325.500 euro neergeteld: een stuk meer dan de waarde van het huis. Gemakshalve gaan we er hierbij van uit dat de huurprijs de hele termijn gelijk blijft, terwijl die in de realiteit minstens wordt geïndexeerd.

Maar daar stopt het niet. De huurders moeten huur blijven betalen tot ze 85 zijn. Gaan we er nog altijd van uit dat de huurprijs dezelfde blijft, dan spijst het koppel de rekening van de verhuurder zo met nog eens 325.500 euro extra.

Conclusie

Puur financieel bekeken over een termijn van vijftig jaar, is een huis huren duurder dan een huis kopen. Zoals we eerder aangaven: onderhouds- en renovatiekosten, huurindexeringen, spaaropbrengsten en andere variabelen zijn uit de berekening gelaten.

Naast dat financiële voordeel beschikt de koper uiteraard ook gewoon over een eigen woning, die aan het einde van de rit een mooi appeltje voor de dorst betekent. Bovendien neemt door de inflatie de reële waarde van de jaarlijkse afbetaling van je woonkrediet af..