Waarop u moet letten bij het afsluiten van een woonlening

Het afsluiten van een woonlening is een belangrijke gebeurtenis in een mensenleven. Zelfs nu de rente laag staat heeft ze immers een zware impact op het gezinsbudget van de kredietnemer voor de volgende 10, 20 of misschien wel 25 jaar. En dus komt u maar beter goed voorbereid aan de start.

Bouw zekerheid in

Wie op het punt staat om een woning te kopen of een bouwgrond te verwerven, start trouwens het best al met het opnemen van een opschortende voorwaarde in het compromis, die stelt dat de verkoop niet plaatsvindt als hij geen lening kan krijgen. Op die manier komt de koper niet voor verrassingen te staan. Anders riskeert hij namelijk dat de koop moet worden ontbonden en de verkoper een schadevergoeding vraagt, die in de praktijk vaak neerkomt op 10% of 20% van de overeengekomen koopsom.

Tussen de opmaak van de compromis en het verlijden van de aankoopakte bij de notaris mag overigens maar vier maanden tijd zitten. Binnen deze periode moeten immers de registratierechten worden betaald.

Op zoek naar een goed tarief

Eens bij de bank zal de aandacht snel naar het tarief gaan. Iedereen wil graag weten wat een hypothecaire lening kost. Wees daarbij niet te snel tevreden met wat uw bankier u voorstelt. Als u bij de aankoop van een nieuwe wagen van 20.000 euro vijf garages afloopt, waarom zou u zich bij een lening van 150.000 euro dan tevreden stellen met het aanbod van één bankier?

Goed onderhandelen met uw bankier kan u heel wat opleveren. Een lening van 150.000 euro op twintig jaar met een vaste rente van 2,50% leidt u tot 240 maandelijkse afbetalingen van 792,78 euro of 190.267 euro in totaal. Slaagt u erin om het tarief naar 2,00% te brengen, dan daalt de maandelijkse afbetaling tot 757,56 euro, wat het totaal na twintig jaar op 181.814 euro brengt. Conclusie: een besparing van 8.453 euro. Of: enkele mooie reizen verdiend door wat banken te bezoeken.

Onrealistisch is dit voorbeeld niet. De tariefbladen van de banken afficheren vandaag vaak tarieven van 2,50% en meer voor een lening op twintig jaar met vaste rente. In de praktijk zien we via aanmeldingen die lezers van Spaargids.be delen dat er tarieven van minder dan 2,00% worden toegestaan. Voor leningen met vaste rente en een looptijd van tien jaar zijn er zelfs heel wat aanbiedingen tussen 1,10% en 1,30%.

U kunt op de website van Spaargids.be zelfs een selectie maken van de banken in uw buurt die goede tarieven aanbieden. Vergeet immers niet dat een aantal lokale bankdirecteurs zelf de bevoegdheid hebben om ‘commerciële toegevingen’ te doen. Sommigen zijn daar zuinig mee, anderen iets royaler.

De grens kan op 2,00% liggen

Moet u voor een lening met vaste rente op 20 jaar toch meer dan 2,00% betalen, dan bekijkt u best ook eens of u in aanmerking komt voor een sociale lening bij het Vlaams Woningfonds of de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW). Sinds 1 januari 2014 gelden identiek dezelfde voorwaarden bij deze twee instellingen.

Het Woningfonds en de VMSW geven nu kredieten tegen die 2,00%. De voorwaarde is dat je belastbaar inkomen en de waarde van je woning niet te hoog mogen zijn. Een alleenstaande zonder personen ten laste mag een belastbaar inkomen hebben van 36.121 euro. Bij gezinnen mag dat oplopen tot 54.176 euro plus 3.607 euro per persoon ten laste. Ligt de woning in de Vlaamse rand rond Brussel of in een kernstad, dan wordt de grens van het toegelaten inkomen opgetrokken tot respectievelijk 37.841 euro en 56.755 euro plus 13.779 euro per persoon ten laste.

Voor de woning geldt dan weer dat haar verkoopwaarde niet hoger zijn dan 204.200 euro als ze gekocht wordt door een alleenstaande of door gezinnen met maximaal twee personen ten laste. Voor grotere gezinnen liggen de grenzen hoger. Dat is ook zo als de woning in de Vlaamse rand rond Brussel of in een Vlaamse kernstad ligt.

Voor bescheiden woningen: Onesto

Betaalt u meer dan 2,00% rente en valt u uit de boot bij het Woningfonds en de VMSW, dan kunt u misschien nog terecht bij Onesto. Die hanteert geen inkomensgrens. De enige voorwaarden zijn dat het om een bescheiden woning moet gaan, dat de kandidaten geen andere woning bezitten en dat ze er zelf gaan wonen. Voor een alleenstaande mag de waarde van de woning niet hoger liggen dan 232.000 euro. In de rand rond Brussel stijgt dat tot 255.000 euro. Bij één persoon ten laste wordt dat respectievelijk 244.000 euro en 268.000 euro. Bij twee personen ten laste 255.000 en 281.000 euro. Enzoverder.

De tarieven bij Onesto bedragen 2,18% voor een lening met vaste rente op 20 jaar. Voor een krediet met vaste rente op 25 jaar wordt dat 2,39%.

Vergeet de leningkosten niet

Wie een hypotheeklening wil afsluiten, houdt best ook rekening met een aantal bijhorende kosten. Alleen al aan dossierkosten bent u meteen 250 euro à 530 euro kwijt. Dat zijn de kosten die de bank vraagt voor haar administratie. Daarnaast rekenen veel financiële instellingen nog de kosten door voor het schatten van de waarde van het pand, waarop ze hun hypotheek zullen vestigen. Die hypotheek geeft hen het recht om bij wanbetaling over te gaan tot verkoop van de woning, dus willen ze er zeker van zijn dat hun waarborg hoog genoeg is. De kosten lopen uiteen van gratis tot meer dan 200 euro.

En dan is er nog de notaris. Die rekent niet alleen kosten aan voor het ‘schrijven’ van de woning of bouwgrond, maar ook voor het ‘schrijven’ van de lening zelf. Een hypothecaire waarborg moet namelijk in een notariële akte worden vastgelegd.

De notariskosten voor het ‘schrijven’ van een lening omvatten zowel de vergoeding voor het werk van de notaris als een hele reeks bijkomende lasten zoals het hypotheekrecht, het registratierecht, het recht op geschriften, het honorarium voor de hypotheekbewaarder,….

Een richtinggevende berekening kunt u vinden op de website van de Koninklijke Federatie van Belgische Notarissen. Voor een lening van 150.000 euro mag u bijvoorbeeld rekenen op een bedrag tussen 4.235,07 euro en 4.598,07 euro.

Hypothecair mandaat verlaagt de lasten

Maar misschien is het niet nodig om een hypotheek te laten inschrijven voor het hele kredietbedrag. U kunt de bankier ook voorstellen om deels te werken met een hypothecair mandaat. Hierbij wordt de hypotheek direct ingeschreven voor een eerste deel van de lening en geeft u de bankier het recht om een tweede deel ook in te schrijven op het moment dat hij dat nodig acht. Betaalt u alles keurig af, dan zal die bijkomende inschrijving niet nodig zijn en vermijdt u dus extra kosten.

Ook voor een hypothecaire volmacht is de tussenkomst van een notaris vereist, maar de kostprijs van dit type waarborg is beduidend lager dan die van een hypotheek. Er zijn immers geen hypotheek- noch registratierechten verschuldigd.

Verdeel schuldsaldoverzekering logisch

Bij het afsluiten van een lening vraagt de bankier ook vaak dat de kredietnemers een schuldsaldoverzekering nemen. Die houdt in dat een verzekeraar hun deel van de lening afbetaalt bij vroegtijdig overlijden. Indien een koppel een lening aangaat, wordt dit vaak 50/50 verdeeld, maar dat hoeft niet. U kunt ook kiezen voor 75%/25% of een andere verdeling indien bijvoorbeeld een partner aanzienlijk meer verdient dan de andere. Stel u de vraag welke afbetaling u aankunt, mocht uw partner komen te overlijden.

Betaal er ook niet te veel voor

Voorts gaat u het best niet zomaar voorbij aan het tarief voor de schuldsaldoverzekering. Vaak maken bankiers hier een mooie winst op. Het is altijd handig om vooraf te te kijken bij welke verzekeraar u het laagste tarief krijgt. De ervaring leert immers dat de premies van de duurste tot driemaal die van de goedkoopste kunnen bedragen. Als u hierop voorbereid bent, bespaart u alvast een mooi bedrag.

Laat gratis verzekering niet liggen

Denk bovendien ook eens na over wat er met uw krediet gebeurt als u invalide of onvrijwillig werkloos wordt. Wat dit betreft, mag u de gratis verzekering gewaarborgd wonen niet laten liggen. Wie minstens twaalf maanden werkt, kan zich voor tien jaar indekken. De Vlaamse overheid betaalt hiervoor de premies als het gaat om een lening voor uw enige woning, die ook uw hoofdverblijfplaats wordt en het inkomen niet hoger is dan 41.440 euro voor een alleenstaande of 59.200 euro voor wettelijk of feitelijk samenwonenden, te verhogen met 3.320 euro per persoon ten laste.

Het bedrag dat u ontvangt wanneer u werkloos of arbeidsongeschikt wordt, hangt af van uw inkomensverlies, uw maandelijkse afbetaling en de duur van de werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. In totaal kunt u 36 maanden tussenkomst krijgen. Het maximaal bedrag bedraagt 500 euro par maand. Voor een energiezuinige woning kan het tot 600 euro oplopen.

Meer over: Algemeen nieuws over lenen