Worden woningen nog duurder in 2018?

16 januari 2018

Al jaren horen we dat de prijzen van huizen en appartementen in ons land veel te hoog zijn, en toch zijn ze de afgelopen maanden nog verder gestegen naar nieuwe records. Zet die trend zich ook door in 2018? Of kunnen we door de geplande hervorming van de registratierechten op betere tijden hopen?

Stijgende langetermijntrend

In 2017 zal de prijs van bestaande woningen vermoedelijk een bescheiden groei van 2,5 procent gekend hebben. In 2016 was dit 0,8 procent, zegt de studiedienst van ING. Vooral de huizen in Vlaanderen dreven de prijzen omhoog, met een verwachte stijging van 3,0 procent. De inschatting van ING sluit aan op de bevindingen van de federatie van de notarissen.

Volgens hun laatst beschikbare cijfers steeg de gemiddelde woningprijs in ons land in het derde trimester van 2017 nog eens met 1,7 procent ten opzichte van het vorige trimester, naar 243.344 euro. Logischerwijs lieten de allerhoogste prijzen zich optekenen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest: daar kostte een huis gemiddeld 441.865 euro. In Vlaanderen betaalde u 270.389 euro, in Wallonië 184.155 euro. In alle regio’s ging het om nieuwe records.

Ook de prijzen voor appartementen gingen naar ongeziene hoogtes. De gemiddelde prijs voor een Belgische flat bedroeg eind september 218.294 euro. In Brussel stopte de prijs gemiddeld pas bij 242.205 euro, in Vlaanderen bij 221.875 euro en in Wallonië bij 172.609 euro. Gemiddeld betaalt u nu 15.000 tot 20.000 euro meer voor een appartement dan in 2012.

Sinds het begin van de jaren 70 zitten de vastgoedprijzen in ons land in een stijgende lijn. Tijdens die periode van veertig jaar gingen ze slechts tweemaal omlaag: tijdens de crisis aan het begin van de jaren 80 en tijdens de bankencrisis van 2008-2009.

Tip: Wat u moet weten over de woonbonus

Goedkoop lenen

De jongste periode werden de vastgoedprijzen vooral gestut door de lage rentetarieven, waardoor kredietnemers voor eenzelfde afbetaling veel meer konden gaan lenen.

Voorbeeld:

Met een afbetaling van circa 750 euro per maand kan u bij een interestvoet van 1,5 procent een krediet van meer dan 150.000 euro aangaan.

Met een afbetaling van circa 750 euro per maand bij een rentevoet van 4 procent zou u slechts 125.000 euro kunnen lenen.

Dat impliceert ook dat woningkopers hoger kunnen gaan in de biedprijs.

Voor de beleggers speelt de lage rente op woonleningen ook mee. Wegens de lage opbrengsten op spaarboekjes en termijnrekeningen gaan die immers op zoek naar investeringsalternatieven. Om een rendement uit de huuropbrengsten te halen dat hoger ligt dan ze bij de bank zouden hebben, mogen ook zij hogere aankoopprijzen betalen voor hun vastgoed.

Tip: Ontdek hier waar u het goedkoopst kan lenen

Doorgeschoten

Toch zijn de woningprijzen in België nu echt wel te fel doorgeschoten, aldus de experts, helemaal in vergelijking met enkele van onze buurlanden, waar de woningmarkt al serieuze correcties onderging. De Nationale Bank analyseert dat de overwaardering van de Belgische huizen momenteel op ongeveer 7,8 procent zit. Ze baseert zich daarvoor onder meer op de verhouding tussen de aankoopprijzen en de gemiddelde inkomens en tussen de aankoopprijzen en de verhuurprijzen.

Vooruitzicht

En wat met de komende maanden? Hebben we het ergste van de stijging nu gehad of wordt het nog erger? Een en ander zal afhangen van wat er gebeurt met de rentes. In haar vorig vastgoedrapport schreef ING: "De betere betaalbaarheid van de vastgoedmarkt sinds 2010 was voornamelijk toe te schrijven aan daling van de rente. Daarom zouden de marktprijzen wel eens heel gevoelig kunnen zijn voor een eerste trendwijziging sinds 2005."

Voor 2018 blijft ING nog positief. Ze gaat voor dit jaar uit van een lichte verhoging van de rentevoeten, zonder ingrijpend effect op de woningprijzen, met zelfs nog een verwachte stijging tussen 0 en 1,5 procent. Na 2018 ziet de bank de prijzen wel (licht) dalen.

En dan zou de rem erop gaan. "De nominale prijsstijging tussen 2010 en 2020 zal niet meer dan 15 procent bedragen. Dit is tien keer minder dan in jaren waarin de prijzen sterk stegen (1999-2008). Rekening houdend met de inflatie zal er zelfs sprake zijn van een correctie, ten belope van de geschatte overwaardering van de markt door de Nationale Bank, hetzij 7 à 8 procent."

Dat de banken steeds strenger worden, gaat ook een rol spelen: wie als kandidaat-kredietnemer geen grotere eigen inbreng op tafel kan leggen, zal een hoger rentetarief moeten aanvaarden.

Tip: Simuleer welke invloed een stijging van de rente op uw lening zou hebben

Invloed registratierechten

In Vlaanderen kan de hervorming van de registratierechten een schaduw werpen. Zoals eerder bericht, verdwijnen de huidige tarieven van 5 en 10 procent in ruil voor een eengemaakt tarief van 7 procent.

Omwille van sociale redenen, zal er wel een vrijstelling van registratierechten gelden op de eerste schijf van 80.000 euro voor woningen die minder dan 200.000 euro kosten. Op die manier wordt de nieuwe 7 procent-regeling toch gunstiger voor huizen met een waarde van minder dan 200.000 euro. Idem voor de woningen die nu nog onder het 10 procent-tarief vallen. Enkel voor het aankopen van woningen waarop nu nog het klein beschrijf van 5 procent van toepassing is, maar die desondanks meer kosten dan 200.000 euro, zal de nieuwe regeling negatief uitvallen.

We kunnen dus verwachten dat men in de eerste maanden van 2018 de aankoop van nieuwe woningen wat gaat uitstellen, waardoor de prijs eventueel wat zal zakken, om dan na de zomer weer op te flakkeren als aan de uitgestelde vraag weer voldaan wordt.

Tip: Zo investeert u met een beperkt budget in vastgoed

Lees ook:
- De toekomst is aan de online woonlening
- Schattingskosten bij hypotheek: tot 900 euro verschil
- Mag de bank goedkope woonlening koppelen aan verzekeringen?